実家を相続した後、「売却したい」と考える方は少なくありません。しかし、その過程では相続税申告だけでなく、確定申告や準確定申告といった税務処理が必要になるケースも多く見られます。
ここでは、相続不動産を売却する際に必要となる確定申告と準確定申告について説明していきます。
相続した実家の売却で必要になる確定申告
通常、確定申告はその年の所得に対する納税手続きであり、毎年2月16日〜3月15日に行うものです。給与所得者の多くは年末調整で済みますが、相続により実家不動産を売却した場合は、新たな所得（譲渡所得）が発生するため、確定申告が必要になります。
不動産売却時の確定申告が必要な理由
相続によって取得した不動産を売却すると、「譲渡所得」という課税対象の所得が発生します。譲渡所得は、下記の式で計算されます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 + 諸経費）
ただし相続不動産の取得費は複雑で、亡くなった方がその不動産をいくらで取得したのか、登記簿情報や固定資産税評価額、過去の売買契約書などから確認する必要があります。
相続で確定申告が必要になる具体的なケース
以下のような場合には、相続人自身が通常の確定申告を行う必要があります。
① 相続した実家の売却により利益が発生した場合
相続した家屋や土地などを売却して譲渡益が出た場合、譲渡所得税の申告が必要です。とくに「空き家の3,000万円特別控除」などを利用したい場合は、適用条件を満たしているか注意しましょう。
② 収益不動産（賃貸物件）を相続した場合
アパート・マンション・駐車場などの賃貸物件を相続すると、その家賃収入は相続人の課税所得として扱われます。
- 相続前に得られた家賃収入 → 準確定申告で被相続人が申告すべき
- 相続後に得られた家賃収入 → 相続人が自身で確定申告すべき
遺産分割前であれば、家賃収入は法定相続分に応じて分配されるため、各人が自分の取り分について申告することになります。
③ 死亡保険金を受け取った場合
死亡保険金は基本的に相続税の非課税枠（500万円×法定相続人の数）がありますが、契約形態により以下のように所得税の課税対象となることもあります。
- 一時金で受け取った場合：一時所得として申告対象
- 年金形式で受け取った場合：雑所得として課税される可能性あり
非課税枠の超過分は申告が必要なので、契約形態や受取額の確認が不可欠です。
④ 未支給年金を受け取った場合
被相続人が亡くなる直前まで受給資格があった年金が支給されることがあります。これを「未支給年金」と呼びますが、これは相続人の一時所得として扱われ、条件によっては申告対象になります。
準確定申告とは
準確定申告とは、被相続人（亡くなった人）がその年の1月1日から死亡日までに得た所得について行う申告のことです。通常の確定申告とは異なり、相続人が代理して申告する義務があります。
準確定申告の提出期限
被相続人の死亡を知った日（通常は死亡日）の翌日から4か月以内に、所轄税務署に申告・納税する必要があります。
準確定申告が必要となるケース
次のような場合、準確定申告を行う必要があります。
- 被相続人が自営業を営んでいた（事業所得）
- アパートなどを経営していた（不動産所得）
- 年収が2,000万円を超える高所得の給与所得者だった
- 年金収入が400万円以上あった
- 雑所得・一時所得が年間20万円を超えていた
申告を怠ると、延滞税や無申告加算税が発生するリスクもあるため、早めの対応が重要です。
円滑な相続税申告・確定申告・準確定申告の準備
相続発生直後は、葬儀・法要・各種手続きなどで多忙になるため、以下の準備を早期に進めておくことがトラブル防止につながります。
必要書類を早めに整理・収集
被相続人の収入状況や所得控除に関する書類を早期に集めましょう。
【収入関係】
-
- 給与所得の源泉徴収票
- 年金の源泉徴収票
- 事業帳簿・領収書
- 不動産の通帳記録など
【控除証明書】
-
- 社会保険料控除証明書
- 生命保険料控除証明書
- 医療費の領収書・明細書など
名寄帳で不動産の状況を把握
不動産を相続した場合、「名寄帳（なよせちょう）」を市区町村から取得することで、以下の情報が一目でわかります。
- 被相続人名義の不動産の所在地・地番
- 不動産の種類（宅地・山林・建物など）
- 固定資産税の課税状況
これにより、不動産の相続対象範囲や税金の把握、譲渡所得の計算資料としても活用できます。
まとめ
相続によって取得した実家を売却する場合、単なる財産の処分ではなく、譲渡所得や準確定申告といった税務上の責任が発生します。申告漏れや期限超過によるペナルティを避けるためにも、早めの準備と専門家への相談がカギとなります。
弊社では、経験豊富な行政書士が税理士や司法書士と連携し、相続不動産の売却サポートに対応しています。「何を準備すればいいかわからない」といった方は、初回相談無料ですのでぜひお気軽にご連絡ください。
