空き家・山林・農地など、相続したくない土地を抱えて悩んでいませんか？土地活用しないまま税金や管理負担だけが発生している状況であるなら、早めに処分や手放しを検討した方がいいかもしれません。
ここでは、相続財産に含まれている「いらない土地」を手放すための具体的方法について説明していきます。
いらない土地でも相続登記は義務
2024年4月の法改正により、相続登記は3年以内の義務となりました。これにより、「使わないから登記しない」といった言い分は通用せず、速やかに手続きすることが求められます。違反すると最大10万円の過料が科される可能性がある点にも注意しましょう。
当事務所の無料相談をご利用いただくお客様からも、度々、「不要な土地が何筆もある場合、国に納める手数料は比例して増えていくのか」という質問をいただきます。この点に関する回答としては、「１筆ごとに手数料がかかってくるため、土地を何筆も所有されている方はそれ相応に費用が増えていく」ということになります。
相続登記義務化は、制度が始まった2024年4月1日より前に発生した相続（義務化前）の不動産も対象です。2024年4月1日より前に発生した相続（義務化前）の不動産の場合は、罰則を避けるため、制度開始から3年後の2027年3月31日までに登記を完了させる必要があります。
いらない土地を手放す主な３つの方法
遺産に土地が含まれているが、何らかの理由で相続したくない・手放したいと考えている場合、選択できる方法は次の３つになってきそうです。
【土地を手放す方法①】相続放棄で土地を引き継がない
相続放棄は「すべての財産を相続しないこと」を家庭裁判所に申し出る手続きです。相続開始を知った日から3か月以内に申述が必要です。
相続放棄の手続き
- 手続き先：家庭裁判所（被相続人の最後の住所地を管轄）
- 期限：相続開始を知った日から3か月以内（熟慮期間）
- 必要書類の例：
- 相続放棄申述書
- 相続人の戸籍謄本
- 被相続人の除籍謄本、住民票除票など
注意点
- 相続放棄すると全ての財産を受け取れなくなる（預金なども放棄対象）
- 他の相続人が所有権登記をするまで、管理責任が一時的に残る可能性がある
【土地を手放す方法②】相続土地国庫帰属制度で国に返す
2023年に施行された新制度で、相続した土地の所有権を国に引き渡すことができる仕組みです。相続登記を済ませた上で法務局に申請し、法務大臣の承認を得ることが必要です。
相続土地国庫帰属制度の主な申請要件
- 建物がない土地（更地）
- 抵当権や賃貸契約などの権利が設定されていない
- 土壌汚染がない
- 隣接地との境界が確定している
- 紛争・訴訟中でない
相続土地国庫帰属制度の手続き費用
- 審査手数料：1筆あたり14,000円
- 負担金：概ね10年分の管理費用
相続土地国庫帰属制度のメリットと注意点
- 承認されれば固定資産税や管理責任から解放される
- 境界確定や測量が必要な場合、追加費用や時間が発生する
Ｑ．空き家が建ったままでも国庫帰属制度を利用できますか？
Ａ．原則として建物がある土地は対象外です。
制度を利用するには事前に解体して更地にする必要があるため、解体費用も含めて検討しましょう。
【土地を手放す方法③】不要な土地を売却・寄付する
不動産業者や自治体への相談を通じて第三者に処分する方法です。ただし、必ず売れるとは限らず、また寄付にも条件や手続きがありますので、時間をかけていく必要がありそうです。
不要な土地を売却する方法
- 不動産業者に査定を依頼し、第三者へ売却
- 建物付きでも、取り壊して更地での売却も検討可能
不要な土地を譲渡・寄付する方法
- 市町村やNPO法人が受け入れるケースあり
- 条件や地域性によって可否が分かれるため、事前相談が重要
Ｑ．売却先も引き取り手も見つからない場合はどうすればいいですか？
Ａ．売却・寄付が難しい場合は、相続放棄や国庫帰属制度への切り替えも選択肢になります。
土地の状態や事情に応じて、どの方法が現実的か専門家と一緒に整理するとよいでしょう。
相続でいらない土地を放置するリスク
いらないからといって土地をそのまま放置しておくと、次のようなリスクが生じる可能性があります。十分注意しましょう。
【よくある事例】
建っている建物が古く、火災や倒壊によって近隣の住宅に被害が及んでしまうと甚大な損害金が生じる可能性があります。そうなってしまう前に、使用していない土地がある場合は、まず専門機関へのご相談をお勧めします。
管理責任の発生
倒木や崩壊で近隣に損害を与えれば損害賠償義務が生じます。
固定資産税の継続負担
土地を利用しなくても毎年課税されます。
再開発や売却の障害
所有者不明土地が地域のまちづくりを妨げます。
【参考例】相続した「いらない土地」の処分の流れ
いらない土地を上記いずれかの方法で処分する場合は、次のような流れで手続きを進めていく必要があります。
【１】いらない土地の現状把握
- 登記名義・権利関係を確認
- 境界線の確定（必要であれば測量士へ依頼）
- 土地評価額や借入有無の調査
【２】いらない土地について専門家に相談
- 司法書士・行政書士・弁護士
- 土地家屋調査士（境界確定や図面作成）
- 税理士（相続税や譲渡所得税のアドバイス）
【３】いらない土地の処分方針の決定と実行
- 相続放棄をする場合は期限に注意
- 国庫帰属を希望する場合は要件を満たすか確認
- 売却または寄付を検討する場合は受け手の有無を確認
まとめ
相続登記が義務化されたことにより、いらない土地であっても放置すれば罰せられる可能性が出てきました。遺産にいらない土地が含まれている場合は、早期に現状を把握し、相続放棄・国庫帰属・売却・寄付などの選択肢から最適な方法を選ぶことが重要です。
当行政書士法人では、いらない土地に関する相続・処分のご相談をお受けしています。提供サービスの一例としては以下をご参照ください。
初回無料相談も実施しておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
