未登記建物を相続したときの登記手続きの流れ

令和6年（2024年）4月1日に相続登記が義務化され、相続開始後3年以内（相続が始まったことを知った日から3年）に登記を済ませないと、最大10万円の過料が科される可能性もあります。

遺産に未登記建物が含まれるケースでは、通常の相続登記よりも手続きが複雑です。表題登記→所有権保存登記という2段階が必要となるため、時間がかかり、義務化の期限に間に合わないリスクが高まります。

ここでは、未登記建物を相続したときの相続登記の対応について説明していきます。

そもそも「未登記建物」とは？

不動産の登記簿謄本には、建物や土地の情報（所在地、構造、面積など）が記載されています。しかし、現地には建物が建っているのに、登記簿上には記載がないという状況が「未登記建物」の典型例です。

【原因】

新築時に表題登記が未了のまま長期間放置されていた、増改築や転用で登記が必要な場面で手続きを忘れていた など

【相続の発生後】

被相続人が所有していた建物のうち、一部が登記されていないままだと、相続手続きを進めるうえで大きな支障がでる

未登記建物に必要な手続きとは

令和6年（2024年）4月施行の相続登記義務化により、相続した不動産は3年以内に登記を完了しなければならなくなりました。違反すると最大10万円の過料の可能性があります。

これにより、未登記建物についていきなり相続登記（所有権移転）をすることはできず、まずは「表題登記」を済ませる必要が出てきました。また、表題登記には測量や書類準備など手間がかかるため、対策が遅れると期限に間に合わなくなるリスクが想定されます。

相続した未登記建物の表題登記と所有権移転登記

未登記建物を相続した場合、次の2つの手続きが必須になります。表題登記と所有権保存登記について詳細を確認していきましょう。

表題登記（建物の存在を公的に証明）

登記簿は大きく表題部・権利部（甲区）・権利部（乙区）の3つに分かれます。未登記建物の場合は表題部に情報が記載されておらず、まずは表題登記で建物を公的に“存在”させるのが第一ステップです。不動産登記法第47条では、新築や未登記の建物を取得した者は取得後1ヵ月以内に表題登記を申請しなければならないと定めています。

（建物の表題登記の申請）

第四十七条　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

※e-Govより抜粋

被相続人が建物を新築して登記せずに放置し、これを相続人が引き継いだ場合は、相続人が表題登記をする必要が生じます。

表題登記に必要となる主な書類

表題登記を申請する際、法務局には以下のような書類を提出するのが一般的です。詳細は管轄の法務局に必ず確認してください。

1. 登記申請書
2. 所有権を示す資料（固定資産税の通知書や納付証明書など）
3. 建物の図面（平面図、求積図など）
4. 申請者の住民票
5. 遺産分割協議書（相続人全員の合意内容が記載されたもの）
6. 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
7. 相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書

法務局によって提出書類の細部が異なる場合があるため、事前に確認が必須です。表題登記が受理された後、その建物が正式に登記簿へ記載されます。

所有権保存登記（権利部への登録）

表題登記で建物の物理的情報を登録したら、次は“誰が所有権を持っているのか”を記録する所有権保存登記を行います。

相続登記義務化による影響とリスク

相続登記は義務化されましたので、登記を行わないことによるリスクが生じることになります。

期限超過で最大10万円の過料

相続による所有権移転について、相続開始を知った日から3年以内の登記申請が義務付けられています。もしこれを過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

• 未登記建物は表題登記＋所有権保存登記と手続きが2段階
• 書類準備や法務局への申請に想定以上の時間がかかることも

対策が遅れれば遅れるほど過料リスクが高まるため、早めの手続きが肝心です。

未登記状態だとトラブルが生じやすい

• 売却や融資の際：未登記のままでは売却できず、融資の担保にも使えない
• 固定資産税や相続税の計算：建物が登記されていないと、税額の算出で混乱が起きる可能性
• 相続人間の争い：誰が建物を相続するかが不明確になり、遺産分割協議が紛糾するケースも

具体的な手続きの流れ

相続財産に未登記建物が含まれていることがわかったら、次の手順で登記手続きを進めていきましょう。

未登記建物の発見

• • 相続財産を調べた際、固定資産税の課税情報などで「建物があるのに登記されていない」と発覚

必要書類の準備

• • 戸籍、遺産分割協議書、建物図面、固定資産税納付証明書など

表題登記の申請

• • 法務局に書類を提出
  • 受理後、建物の表題部に情報が掲載される

所有権保存登記

• • 表題登記完了後、同じ法務局で所有権保存登記を行う

相続登記

• 所有権保存登記によって正しい名義になった建物を、相続の権利部情報に反映

未登記建物を登記するうえでの注意点

未登記建物は登記されないまま放置されていた不動産ですので、建物としての詳細が不明だったり遺産分割協議で建物の所有者を明確化するための合意が必要になったりします。

建物が古く図面が不明なことが多い

古い木造建物や長年増改築を繰り返してきた建物は、正確な図面や面積が不明確なことがあります。この場合、建築士や土地家屋調査士に依頼して現況測量や図面作成を行わなければなりません。

相続人間での遺産分割協議の議題が増える

表題登記を行うためには、建物の所有者が誰かをはっきりさせる必要があります。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議書を作成し、全員の合意を得る手続きが必要になります。

専門家に相談することも検討を

各方面の専門家に依頼し、相続登記に必要な業務を任せることも大切です。

• 行政書士や土地家屋調査士：表題登記や書類作成の支援
• 司法書士：所有権保存登記や相続登記全般の手続き代理
• 税理士：相続税の計算や税務申告サポート

未登記建物の相続登記義務化対応は手間が多い分、専門家に依頼することで書類不備や期限遅れといったリスクを回避しやすくなります。

まとめ

未登記建物を相続したら、次のことをできるだけ早く行いましょう。

• • 相続人全員で遺産分割協議書を作成し、名義をはっきりさせる
  • 必要書類（建物図面、戸籍、納税証明書など）をそろえて表題登記→所有権保存登記
  • 期限内に相続登記を完了し、過料を回避

当行政書士法人では、相続財産の調査や遺産分割協議書の作成、さらに提携司法書士・土地家屋調査士との連携を通じ、未登記建物の表題登記や相続登記手続きをサポートしています。

もし未登記建物が見つかった場合は、できるだけ早めに無料相談をご利用ください。義務化の期限を守り、円滑に相続手続きを終えるためにも、専門家のアドバイスを活用することが最善策と言えるでしょう。